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lunes, noviembre 28, 2022

Cómo combatir la informalidad predial

Este mes de marzo la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO) emitió el Informe Económico de la Construcción donde, entre otras cosas, habla de un problema muy interesante que es el “Impacto de la informalidad en la construcción en el Perú”. Es un artículo muy interesante que nos hace reflexionar sobre cómo se ha venido descuidando el tema de la informalidad principalmente en las viviendas.

Se resaltan los impactos negativos que produce la informalidad predial, por ejemplo: deficiente conexión de vías y desarrollo de la trama urbana, reducción de espacios públicos, segregación de las clases sociales y promoción de la autoconstrucción. Sólo basta ver una ciudad como Tarapoto, con el desorden que tiene, calles céntricas con calles angostas, falta de espacios públicos (por eso abundan campos de grass sintético privados), segregación entre los asentamientos informales de la parte norte y sur de la ciudad y viviendas autoconstruidas que en algunos casos sólo cumplen con el papeleo municipal para evitar multa. Sobre este último punto actualmente estoy finalizando una investigación que pretende demostrar la inseguridad de las edificaciones levantadas cumpliendo los permisos municipales pero sin una correcta revisión y supervisión del proyecto.

Asimismo, detalla que son tres condiciones los que afectan el acceso a la vivienda: regulación del uso del suelo o, mejor dicho, mal planeamiento del crecimiento de la ciudad; la infraestructura de la movilidad urbana, o sea las vías, el transporte seguro, rápido y económico; y la rigidez del mercado inmobiliario que limita la formalización de títulos de propiedad por parte de los posesionarios.

Continuando con el Informe Económico de la Construcción de CAPECO, también contiene la definición de vivienda informal desde dos puntos de vista, el de la OCDE y de la Asociación Internacional de Vivienda. La definición que comparto es de la OCDE, a saber: La vivienda informal es aquella con falta de título de propiedad o con falta de autorización y/o planificación de la construcción.

Para finalizar propone medidas para evitar la informalidad, por ejemplo desalentar la ocupación informal mediante actualización de planes urbanos, desarrollo de proyectos habitacionales y fortalecimiento de acciones represoras. Reducir la participación de oferta informal en el mercado de materiales de construcción, desalentar la edificación informal de viviendas; extensión y mejora de programas de titulación, construcción en sitio propio, reforzamiento y mejoramiento integral de barrios. Dar trabajo a pequeñas constructoras, créditos a familias. Realizar inspecciones municipales de obras, formalización municipal y registral de los edificios (declaratoria de edificación). Combatir la informalidad laboral en la construcción civil.

Respecto a las propuestas, estas deben ser integrales, es decir no sólo promover la titulación de tierras, sino, también acompañar la formalización con desarrollo económico y social. Se dice que tener el título constituye tener una posible garantía ante el sistema financiero, esto es un mito, no existe una relación directa entre el número de títulos de propiedad otorgados a los ocupantes informales y su subsiguiente acceso a préstamos de la banca privada (Calderón, 2002) y esto se debe a que hay un problema de informalidad, también, en el empleo, pues la banca no sólo busca garantía sino que se tenga la capacidad de pago y se demuestre.

PROPUESTAS. Primero: estudios que diagnostiquen la situación actual de los predios. Segundo: Cada ciudad debe tener un plan maestro de desarrollo, vinculando las actividades económicas, crecimiento demográfico, gestión de riesgo de desastres, así como otras características propias de las ciudades. Este plan maestro debe estar articulado a la Programación Multianual de Inversiones. Tercero: Saneamiento físico-legal (titulación) de predios y construcciones. Cuarto: Dar soluciones urbanísticas en base a acuerdos con los ciudadanos para el cumplimiento de normas.

Complicado, pero no imposible, falta voluntad política para planificar y ejecutar esos planes en la ciudad, por eso necesitamos autoridades con VISIÓN.

Jay Vela Gonzalez
Consultor en gestión inmobiliaria

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