Entrevista al decano de los abogados de la región San Martín, Abogado Arnulfo Bardales, sobre las compras y ventas de terrenos y lotes
He trabajado en Registros Públicos casi 23 años, conozco el tema, por eso es que abordo el tema con seguridad, he orientado en casi todas las provincias el departamento de San Martín sobre procesos de formalización, hay un detalle, la gente no te hace caso, lo que les importa es la oferta.
Una guía práctica para el comprador.
Hay muchos aspectos que se tienen que tener en cuenta cuando se compra una propiedad, uno tiene que pensar siempre en que esa propiedad es el bien más importante que va a adquirir en la vida y a veces es la única propiedad, entonces, no se puede dar el lujo de comprar mal. En estos tiempos, habiendo tanto conocimiento para comprar correctamente una propiedad, la primera recomendación es hacerle pensar a la gente, hacerle entender que tiene que comprar bien, pero esta decisión de comprar el bien tiene varios aspectos.
Primero no hay responsabilidad del vendedor, en la ley no se han determinado responsabilidades del vendedor respecto de un predio, la ley castiga a un comprador que no es diligente.
Tips para comprar bien:
Tienes que ver si está inscrito en Registros Públicos de cualquier parte del Perú, no hay pretexto en el lugar donde se encuentre, se puede averiguar desde donde sea si la propiedad está inscrita.
Una vez averiguado que la propiedad corresponde al vendedor, tengo que hacer un estudio de títulos, como comprador sin no conozco el procedimiento, entonces, tengo que acudir a un abogado que conozca el tema registral, un notario público o ingeniero que hace los trámites de saneamiento físico legal de un predio y solicitar que me haga un estudio de títulos, es decir conocer cada una de las inscripciones, que saque la partida registral de la propiedad que quiero comprar, puede ocurrir que la propiedad tenga hipotecas trasladadas, pactos de reserva, pactos de reserva de dominio, embargos, hipotecas, cualquier cosa puede existir en la partida registral y uno tiene que conocer todo el entrampamiento de sus documentos que ha llevado para que finalmente compre la propiedad de manera correcta.
Una vez efectuada la evaluación de los documentos que dieron mérito a todo el historial de la propiedad de la partida registral, es decir tengo inscripción registral, tengo una inscripción correcta y a partir de eso, como tercer punto es verificar la posesión de la propiedad, hoy en día la verificación de la posición ha tomado
tanta relevancia ya que la Corte Suprema de Justicia de la República ha determinado que si tú no ves la propiedad que estás comprando, que si tú no visitas la propiedad que estás comprando, si no revisas quién lo tiene en posesión, si no estás en la propiedad, si no consultas con los vecinos para saber exactamente de quién es esa propiedad o quien la posee, no estás comprando bien, hoy en día no existe la buena fe, si tu compras solamente basado en la información registral, tienes que irte a ver la posesión de la propiedad, si encuentras un cuidador tienes que conversar con el cuidador, el cuidador te tiene que decir que esa propiedad no es de él, pero si tú vas como comprador decirle que eres el nuevo propietario del bien y él te dice que es el dueño, entonces tú no puedes comprar esa propiedad porque esa persona va a seguir un procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio y te va a quitar la propiedad, tú por más que compres basado en la inscripción registral, qué has hecho un buen estudio de títulos y la posición ostenta otra persona, dice que es el dueño así no tenido ningún papel, te va a quitar la propiedad en la vía judicial.
Como tercer punto, tiene que ver en sus procesos de formalización. Eso es para comprar una propiedad cualquiera a nivel registral, cuando uno compra una propiedad sin verificar la inscripción, sin hacer el respectivo estudio de los títulos archivados, sin verificar la posesión, ningún juez te va a dar la razón, por más que la otra persona haya vendido mal. En realidad, lo que hay no son ventas malhechas, sino que son compras malhechas. A quien se le tiene que educar es a quien compra.
O sea que toda la carga en medio de la informalidad, es responsabilidad del comprador más no del vendedor
Exacto, el vendedor no tiene ninguna responsabilidad, el vendedor hace su intento, es quien ofrece.
Pero ¿no es ilegal?, ¿no es caer en la informalidad?
No se llama informalidad, se llama diversidad de formas, la informalidad tiene que ver más con la institución.
¿A qué se denomina libertad de formas?
La libertad de formas tiene que ver que yo puedo comprar como yo quiero, tú me puedes vender de manera verbal, con un contrato privado, con firmas legalizadas notariales, me puedes vender hipotecado me puedes vender con una cláusula penal, el crédito al contado con inscripción registral, sin inscripción registral, me puedes vender lo que tú quieras.
O sea que la feria de compra y venta de terrenos, de la fiebre de lotizaciones ¿es legal?
No, no estoy hablando de lotizaciónes estoy hablando de la propiedad, ahora, pasemos a los temas formales. Por ejemplo, si usted tiene una propiedad dentro del perímetro del rango urbano de la ciudad, dentro del Plan de Desarrollo
Urbano – PDU- pero la propiedad es rural, tiene 5, 10, 20 hectáreas, tú compras o un propósito en Cofopri para que lotices esa propiedad, lo que tienes que hacer es acudir a la Municipalidad a solicitar una licencia de habilitación urbana y te dan por 36 meses, con posibilidad de qué se prorroga 12 meses más, es decir a cuatro años, durante esos cuatro años la habilitadora tiene la obligación de otorgarle a esa propiedad rural agua, luz, pistas, veredas, desagüe, es decir habilitarlo para que tenga condiciones de vida, ese es el trámite formal que se sigue por la municipalidad si yo quiero hacer una habilitación urbana, pero la ley no me prohíbe si tengo por ejemplo 5 hectáreas si tú me quieres comprar 100 m², y yo te vendo y ya está, eso no está prohibido, lo único que se puede prohibir en esta vida es transferir una propiedad en el poder judicial a través de una resolución que ordene que no hay ventas y otro a través de Indecopi por medio de un procedimiento de insolvencia, son las dos únicas formas que están prohibidas, salvo que haya un proyecto.
Por más que sea un amigo o familiar tengo que ir a registros públicos para verificar la propiedad, preguntar sobre los lotes y es una propiedad rural, tengo que ir a registros a ver la propiedad rural y si soy una empresa tengo que ir a registros para verificar realmente que es una empresa constituida y que me dedico al trámite mobiliario, a la municipalidad de verificar si ha solicitado licencia de habilitación urbana, a cuánto tiempo se está poniendo agua, luz, pistas, veredas, tengo que averiguar, como comprador, como el interesado, el vendedor me puede decir que el próximo año va a haber agua, luz, pistas, veredas, ellos pueden decir lo que quieran, eso no está castigado, lo que está prohibido al vendedor es que te venda dos veces.
Puede ser informal, pero lo informal no es ser ilegal, recalco que es el comprador que tiene toda la responsabilidad, tú tienes la obligación de averiguar en Registros Públicos si tiene hipoteca o no, porque la ley te carga la responsabilidad como comprador, por eso el comprador tiene que acudir a alguien que sepa.
Lamentablemente carecemos de educación, la Sunarp, las municipalidades, ni los colegios profesionales hacen labor preventiva nuestra población, ignoran sus deberes.
Doctor, en resumidas cuentas, Moyobamba, Juanjui, Rioja, Lamas, son ciudades que no tienen Planes de Desarrollo Urbano, sin embargo, existen lotizaciones y ofrecen con servicios básicos como agua, desagüe, electricidad y no lo tienen, dígame usted, engañar, mentir ¿no tiene ninguna sanción?.
No estoy justificando nada, pero lo que estoy tratando de ser es absolutamente objetivo, no le puedes echar la culpa a alguien que no tenga, por ejemplo en Tarapoto han habido 50 ha de terreno que se ha querido inscribir, eso no se llama lotización, ha sido una inscripción de un terreno rural, el sistema registral ya lo ha prohibido porque le estaba sacando la vuelta a las normas de carácter municipal y estaban inscribiendo nivel registral, todos los predios lo hacen en chacras donde seguramente la ciudad va a llegar en 20 o 30 años.
DATO: La Sunarp es un organismo descentralizado autónomo del Sector Justicia y ente rector del Sistema Nacional de los Registros Públicos, tiene entre sus principales funciones y atribuciones el de dictar las políticas y normas técnico – registrales de los registros públicos que integran el Sistema Nacional, planificar y organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la inscripción y publicidad de actos y contratos en los Registros que conforman el Sistema.