El ingeniero civil a medida que va creciendo profesionalmente debe ser capaz de resolver no sólo problemas de cálculo, sino, también, problemas que traben los proyectos que formula o ejecuta, de esta manera el ingeniero civil podrá ser un profesional que tiene una visión holística sobre los proyectos de inversión.
Existen proyectos de inversión pública y privada, con diferentes características y que son regulados de diferente forma, sin embargo los proyectos de inversión en infraestructura pública son los que generan más malestar y menos desarrollo del país si llegan a tener trabas en el momento de su formulación y/o ejecución.
Se hizo un estudio concluyendo que no existe mayor investigación respecto al proceso de acceso a predios para proyectos de inversión diferentes a obras viales y mineras. El derecho de propiedad no es absoluta y debe ser sometido al interés general. La propiedad informal es el uso del suelo, subsuelo y/o sobresuelo sin el título de propiedad de acuerdo a la realidad o si se tiene título de propiedad y se hace abuso del derecho de propiedad. El saneamiento físico-legal es el conjunto de procesos que tienen como fin inscribir en los Registros Públicos la realidad física de un predio con o sin construcción.
La inversión en infraestructura se aceleraría de US$ 3,6 mil millones en 2018 a US$ 4,8 mil millones en promedio durante los años 2019-2021 (MEF, 2018), pero toda esta cartera de proyectos, aunque no incluye a proyectos de menor envergadura, pueden verse afectados por no tener disponibilidad de terreno, es decir, por informalidad de la propiedad predial donde se pretende intervenir.
La falta de acceso a predios que cuenten con saneamiento físico-legal es una traba para el desarrollo de proyectos de inversión y por tanto una traba para el desarrollo del país. Entonces ¿cómo mejorar el acceso a predios para proyectos de inversión?
PROPUESTAS
Las entidades generadoras y administradoras del catastro urbano y rural deben tener información integrada con otras entidades, de manera que se unifiquen criterios y mediante el manejo de plataformas en línea que, a una tasa accesible, sirvan de herramientas fundamentales para los diagnósticos técnicos-legales de las áreas para proyectos de inversión, de tal manera que el catastro cumpla el verdadero fin de ser el inventario del activo fijo del país pero cargado con otro tipo de información (social, económico y ambiental) y sirva para planificación de las inversiones en todo el país.
Existe un avance en temas de expropiación y exigencia de saneamiento físico-legal de predios antes de la ejecución de proyectos de inversión, sin embargo, a fin de evitar problemas de demora por negociación con sujetos pasivos de expropiación, principalmente en obras viales u otras obras que afecten a varios predios, se deberá incluir un monto lo más aproximado posible a la realidad y sumar el riesgo de variaciones del mercado, para que este sea destinado exclusivamente para el pago de justiprecios. Ajustar tiempos de negociación y flexibilizar las formas de pago de los justiprecios sería un avance importante, siempre y cuando el hecho de no cumplir con las obligaciones con los sujetos pasivos pueda generar resolución de contrato.
A nivel registral se debe trabajar en el establecimiento de procedimientos rápidos y eficaces para el saneamiento físico-legal de predios para proyectos de inversión, como la prevalencia de la información catastral sobre la registral, pero mediante procesos rápidos y que no sólo sean aplicables para proyectos de inversión priorizados. La última modificación hecha a la Ley N° 29151, mediante el Decreto Legislativo N° 1358, es un gran avance.
También a nivel registral se deberá tener personal especializado para que los usuarios que deseen celeridad en procesos de inscripción de inmatriculación y/o modificación física de predios para proyectos de inversión, puedan solicitar con una tasa mayor y tengan mayor celeridad en el trámite, previa opinión favorable de la entidad competente de ejecutar la inversión.
Se deberán establecer procedimientos estandarizados para proceder antes casos similares de saneamiento físico-legal, con el fin de obtener predictibilidad y los entes involucrados puedan actuar de manera ordenada evitando errores.
Capacitación constante a entes no especializados en saneamiento físico-legal pero que, por Ley, les compete realizar, como es el caso de gobiernos regionales y municipalidades, para que estos sean facilitadores de la inversión y contribuyan, también en negociaciones, para el caso de expropiaciones.
Cada ciudad debe tener un plan maestro de desarrollo, vinculando las actividades económicas, crecimiento demográfico, gestión de riesgo de desastres, así como otras características propias de las ciudades. Este plan maestro debe estar articulado a la Programación Multianual de Inversiones
Debe existir una Entidad especialista en saneamiento físico-legal de predios para proyectos de gran envergadura, como ya se pretendió hacer con el Decreto Legislativo N° 1333, pero que también de visto bueno para que las municipalidades o gobiernos regionales puedan realizar acciones de saneamiento físico-legal de predios para proyectos de inversión.
(*) La presente es el extracto de un artículo presentado en la I Jornada Preparatoria al XVI Congreso Anual de Derecho Registral organizado por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, desarrollado el 24 y 25 de agosto de 2018 en la ciudad de Cajamarca.
