La hipoteca inversa es un tipo de crédito o préstamo hipotecario dirigido a personas mayores (generalmente, mayores a 65 años) o dependientes, que sean propietarios de una vivienda. En Perú, el Ejecutivo promulgó la Ley de Hipoteca Inversa en marzo de 2018.
Mediante este mecanismo, la institución acreedora desembolsa una suma determinada de dinero (periódicamente o en único pago), que podría llegar hasta un porcentaje preestablecido del valor del inmueble. Los beneficiarios del crédito pueden seguir viviendo en él, ya que el pago del préstamo será exigible recién al fallecimiento de estos.
En la hipoteca tradicional se solicita un préstamo para la compra de una vivienda, en la hipoteca inversa la vivienda ya es propiedad del cliente y sirve como garantía del préstamo. A diferencia de una hipoteca tradicional, la deuda no disminuye con el tiempo, sino que aumenta.
Este tipo de hipoteca se presenta como un potencial complemento a las pensiones de las personas de la tercera edad que poseen una propiedad. De esta manera, reciben un ingreso mensual que les permite cubrir sus gastos ordinarios hasta su fallecimiento.
En un intento de alentar el desarrollo del producto, la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) publicó el pasado 21 de octubre el reglamento para las operaciones de la hipoteca inversa. Además, el reglamento considera a la hipoteca inversa como un crédito hipotecario, y aplica tanto para las empresas del sistema financiero como para las de seguros.
Mediante la Resolución SBS N°4838-2019, publicada en el Diario Oficial El Peruano, la SBS estableció que las entidades financieras, para ofrecer este producto, deberán cumplir requisitos similares a los de un crédito hipotecario. Es decir, cumplir con el régimen de provisiones y de requerimiento de patrimonio efectivo por riesgo de crédito. Lo que es más, en la resolución se detalla una provisión por desvalorización del inmueble, así como disposiciones en materia de asesoría a los interesados.
También se dispone que el régimen de provisiones por riesgo de crédito es especial, puesto que solo se solicitan provisiones genéricas y la clasificación del deudor.
Con respecto al régimen de requerimiento de patrimonio efectivo por riesgo de crédito, se aplican solo ponderadores de 50% si el crédito se otorga a un plazo estimado menor o igual a 25 años y 100% si el plazo estimado es mayor. A la porción no desembolsada del crédito se le aplica un factor de conversión crediticia de 10%.
En cuanto a lo que refiere al asesoramiento para los solicitantes, los asesores son los corredores de personas que se encuentren hábiles en el Registro a cargo de la SBS. Asimismo, se establecen condiciones al servicio de asesoramiento como lo es el conocimiento de la hipoteca inversa, la capacitación, la gestión de posibles conflictos de intereses, entre otros.
Debido a sus características y la actual normativa, la hipoteca inversa se presenta como una alternativa atractiva para muchas personas, pero no para los bancos, aseguradoras y compañías encargadas de ofrecerlo ya que no lo consideran muy rentable. Es por esto, actualmente aún no hay bancos que ofrezcan hipoteca inversa en Perú.
A diferencia de lo que sucede con los créditos hipotecarios cuya oferta se puede consultar utilizando un comparador de créditos hipotecarios, todavía no está disponible ninguna herramienta de este tipo para consultar qué bancos ofrecen hipoteca inversa.
Una de las razones por la que los bancos aún no ofrecen este tipo de producto financiero en Perú es que la normativa actual les permite a los clientes que lo contraten hacer prepagos de la deuda en cualquier momento. Así, se da por terminada la hipoteca inversa. Esto no es muy rentable para los bancos y otras entidades financieras ya que hacer este tipo de contrato requiere un gasto de su parte. Lo ideal es que los prepagos tengan un límite en cuanto al tiempo en el que puedan comenzar a hacerse: unos 10 años, según opiniones de expertos.
Esta misma razón es la que hace que los bancos y entidades financieras solo estén dispuestos a ofrecer un máximo de 7% (y no el ideal de entre un 20% y un 25%) del valor de la vivienda como préstamo al cliente.
En suma, las reglas aprobadas por la SBS establecen que esta iniciativa sea considerada un crédito hipotecario y, por lo tanto, los procedimientos son similares.
Aún no se conocen los bancos que ofrecerán la hipoteca inversa en Perú, pero, en caso de que se ofrezca, la hipoteca inversa permitirá a las personas que no cuentan con una pensión, o una muy baja, acceder a un crédito con garantía hipotecaria amortizado mensualmente hasta su fallecimiento.