En la actualidad en la región San Martín existen, aproximadamente, 553800 personas viviendo en zonas urbanas (Banco Central de Reserva del Perú, 2017), las mismas que, como es de esperarse, requieren de vivienda digna, que no sólo cumpla con tener título de propiedad o un techo, sino que también tenga las condiciones que promuevan el desarrollo económico y social.
La región San Martín tiene el 35% de hogares con necesidades básicas insatisfechas, la carencia mayor se da en el indicador “vivienda inadecuada” que corresponde alrededor de 30% de los hogares (Banco Central de Reserva del Perú, 2017). Aunque esto no es un indicador del déficit habitacional, nos permite tener una idea de las necesidades que existen y que no son cubiertas de forma adecuada.
Sólo en Tarapoto, la principal ciudad de la región, existe una demanda potencial de vivienda de 4091 núcleos familiares no propietarios (Fondo MiVivienda, 2014).
Entonces para intentar cubrir esa demanda, el mercado informal, que muchas veces es ilegal, pretende salir al rescate. Por ejemplo, tres mil familias tenían viviendas construidas desde hace un año en un terreno de 61 hectáreas y ahora son desalojados por orden judicial (Anteparra Reátegui, Desalojo de tres mil familias se realizó de manera pacífica en Shupishiña, 2017). Los pobladores deben invadir terrenos y verse engañados por las mafias de traficantes que surgen, precisamente, ante la falta de alternativas de vivienda digna. De ahí nos quejamos porque ocupan zonas de laderas o riberas de ríos, poniendo en riesgo sus vidas (Alegre Escorza, 2017), como pasó en la ciudad de Lamas, donde 300 familias invadieron un terreno ubicado en zona de riesgo para luego solicitar que se les entregue para que vivan allí, aduciendo que está en abandono y ellos podrían darle mejor uso (Anteparra Reátegui, Policía desaloja a invasores de terreno de la municipalidad de Lamas, 2017).
También es común ver proyectos de lotización de terrenos rústicos que se ofertan sin habilitar pero a precios accesibles, o también proyectos de departamentos y residenciales que no son sostenibles en el tiempo, pues algunos no se terminan o se ejecutan por etapas con periodos largos de paralización en venta y construcción.
Actualmente la mayor parte de la inversión inmobiliaria que se realiza en las ciudades en la región San Martín se hacen sin planificar. Es decir, sin tener en cuenta los parámetros urbanísticos para la construcción de viviendas, la cercanía con los espacios públicos o locales comerciales, entre otros factores que puedan determinar el éxito de un proyecto.
Para la realización de un determinado proyecto inmobiliario que requiere grandes o medianas cantidades de inversión, se parte con frecuencia del supuesto que dicho proyecto será rentable por cuanto existe una demanda tal que permitirá efectuar las ventas y obtener con ello las utilidades y rendimientos adecuados, que constituyen en definitiva los móviles fundamentales y esenciales para su realización. Esta forma empírica de apreciar el mercado inmobiliario, sin embargo, no es por sí la más adecuada dado que pueden no resultar válidas las hipótesis sobre las cuales se ha operado intuitivamente, hecho que bien puede ocurrir cuando se asumen las perspectivas de demanda sin fundamento en una investigación (Instituto de la Construcción y el Desarrollo – ICD, 2015).
Esto se debe a que el inversionista sólo ve una oportunidad de inversión sin analizar a detalle el negocio, ignorando la oportunidad de aprovechar la inversión pública y privada ya existente, así como potenciar las oportunidades y mitigar amenazas del entorno que se puedan identificar. Entonces ¿cómo mejorar el desarrollo de proyectos de vivienda en la región San Martín?
Jay Vela Gonzalez
Consultor en gestión inmobiliaria
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